Thuế luôn là một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả đầu tư bất động sản, đặc biệt đối với nhà đầu tư nước ngoài. Tại Thổ Nhĩ Kỳ, hệ thống thuế liên quan đến bất động sản được xây dựng khá rõ ràng, minh bạch và có nhiều điểm thuận lợi nếu nhà đầu tư hiểu đúng và lập kế hoạch phù hợp.

CHÍNH SÁCH THUẾ CẦN LƯU Ý KHI SỞ HỮU BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THỔ NHĨ KỲ

Thổ Nhĩ Kỳ là một trong những quốc gia cạnh tranh nhất trong OECD về thuế suất. Luật thuế doanh nghiệp Thổ Nhĩ Kỳ có các điều khoản rõ ràng, khách quan và thống nhất đáp ứng các tiêu chuẩn quốc tế. Luật thuế Thổ Nhĩ Kỳ có thể được chia thành 3 yếu tố chính là thuế thu nhập, thuế chi tiêu và thuế tài sản. 

Thuế thu nhập cá nhân

Thu nhập cá nhân được định nghĩa là tất cả thu nhập và thu nhập ròng mà một cá nhân nhận được trong một năm dương lịch. Thu nhập của một cá nhân bao gồm một hoặc nhiều yếu tố thu nhập sau: lợi nhuận nông nghiệp, lợi nhuận hoạt động kinh doanh, tiền lương và tiền công, thu nhập (từ dịch vụ cá nhân độc lập), thu nhập bất động sản (thu nhập cho thuê), thu nhập đầu tư vốn và thu nhập khác.

• Thuế suất thuế thu nhập tại Thổ Nhĩ Kỳ là lũy tiến, có nghĩa là thuế suất tăng lên khi thu nhập tăng lên.
• Thuế suất thuế thu nhập cá nhân dao động từ 15% đến 40%.

Thuế thu nhập doanh nghiệp

Khi các yếu tố thu nhập theo Đạo luật thuế thu nhập được các công ty mua lại, thuế áp dụng cho các pháp nhân của các công ty đó. Định nghĩa về người nộp thuế doanh nghiệp trong luật như sau:

Doanh nghiệp kinh tế thuộc sở hữu của công ty vốn, hợp tác xã, doanh nghiệp kinh tế công lập, hiệp hội và quỹ, liên doanh.

• Thuế suất doanh nghiệp đối với thu nhập kinh doanh nói chung ở Thổ Nhĩ Kỳ được đặt ở mức 25% vào năm 2023. 
• Tuy nhiên, đối với các ngân hàng và tổ chức tài chính như thanh toán điện tử và các tổ chức tiền tệ, các tổ chức ngoại hối được ủy quyền, các công ty quản lý tài sản, các tổ chức thị trường vốn, các công ty bảo hiểm và hưu trí, thuế suất được đặt ở mức 30%.
• Ngoài ra, thu nhập xuất khẩu của các nhà xuất khẩu sẽ được hưởng lợi từ việc giảm thuế suất thuế doanh nghiệp 5%.

Thuế giá trị gia tăng

Theo quy định của Chính phủ Thổ Nhĩ Kỳ, kể từ tháng 7/2023, hệ thống thuế giá trị gia tăng được áp dụng theo ba mức thuế suất chính: 1%, 10% và 20%, tùy thuộc vào loại hàng hóa và dịch vụ.

Thuế VAT được áp dụng rộng rãi đối với:

• Hàng hóa và dịch vụ trong các lĩnh vực thương mại, công nghiệp, nông nghiệp.
• Hoạt động cung cấp dịch vụ độc lập, chuyên nghiệp.
• Hàng hóa và dịch vụ nhập khẩu vào Thổ Nhĩ Kỳ.
• Các giao dịch mua bán, bàn giao hàng hóa và dịch vụ trong nước.

Đối với bất động sản, thuế VAT thường phát sinh khi mua tài sản mới từ chủ đầu tư, và mức thuế cụ thể sẽ phụ thuộc vào loại hình, quy mô và mục đích sử dụng của bất động sản.

Thuế tiêu thụ đặc biệt

Thuế tiêu thụ đặc biệt tại Thổ Nhĩ Kỳ được áp dụng đối với một số nhóm hàng hóa nhất định, chủ yếu là các sản phẩm có tính tiêu dùng cao hoặc giá trị lớn. Hiện nay, thuế này tập trung vào bốn nhóm sản phẩm chính, với mức thuế khác nhau cho từng nhóm:

• Các sản phẩm năng lượng: bao gồm sản phẩm dầu mỏ, khí đốt tự nhiên, dầu nhờn, dung môi và các dẫn xuất liên quan.
• Phương tiện giao thông: như ô tô, mô tô, máy bay, trực thăng và du thuyền.
• Thuốc lá và đồ uống có cồn: bao gồm thuốc lá và các sản phẩm từ thuốc lá, rượu bia.
• Hàng hóa cao cấp, xa xỉ: các sản phẩm có giá trị lớn hoặc thuộc phân khúc tiêu dùng đặc biệt.

Một điểm quan trọng cần lưu ý là thuế VAT được tính ở từng lần giao hàng hoặc cung cấp dịch vụ, trong khi thuế tiêu thụ đặc biệt chỉ được áp dụng một lần đối với sản phẩm thuộc diện chịu thuế.

Thuế giao dịch ngân hàng và bảo hiểm

Các giao dịch tài chính phát sinh giữa ngân hàng và công ty bảo hiểm tại Thổ Nhĩ Kỳ được miễn thuế VAT, nhưng lại chịu thuế giao dịch ngân hàng và bảo hiểm. Loại thuế này được đánh trực tiếp vào thu nhập của các tổ chức tài chính, chẳng hạn như:

• Lãi suất từ các khoản vay.
• Doanh thu từ các dịch vụ tài chính.

Mức thuế suất thông thường là 10%. Tuy nhiên, kể từ tháng 7/2023, một số giao dịch cụ thể, đặc biệt là cho vay tiêu dùng đã được điều chỉnh lên mức 15%. Ngoài ra, lãi suất tiền gửi ngân hàng chịu mức thuế ưu đãi thấp hơn, khoảng 1% và giao dịch mua bán ngoại tệ phải chịu mức thuế 0.2% trên doanh số. 

Thuế tài sản

Thuế tài sản tại Thổ Nhĩ Kỳ được áp dụng đối với nhà ở, căn hộ, công trình xây dựng và đất đai thuộc quyền sở hữu hợp pháp.

• Thuế bất động sản được tính theo tỷ lệ từ 0,1% đến 0,6%, tùy vào loại tài sản và vị trí.
• Ngoài ra, chủ sở hữu còn phải đóng khoản đóng góp cho quỹ bảo tồn di sản văn hóa, tương đương 10% số thuế tài sản phải nộp.

Bên cạnh bất động sản, Thổ Nhĩ Kỳ cũng áp dụng:

• Thuế xe cơ giới nộp hằng năm với mức tiền cố định, thay đổi theo tuổi xe và dung tích động cơ.
• Thuế thừa kế và quà tặng, được tính theo biểu lũy tiến, dao động từ 1% đến 30%.

SAU KHI BÁN BẤT ĐỘNG SẢN THÌ CẦN LƯU Ý NHỮNG LOẠI THUẾ NHƯ THẾ NÀO?

Sau khi hoàn tất việc sở hữu bất động sản tại Thổ Nhĩ Kỳ, nhà đầu tư cần lưu ý rằng nghĩa vụ thuế không chỉ phát sinh trong quá trình nắm giữ, mà còn liên quan trực tiếp đến thời điểm và cách thức chuyển nhượng tài sản.

Thuế lợi nhuận từ chuyển nhượng bất động sản

Thuế lợi nhuận là khoản thuế quan trọng nhất cần cân nhắc khi bán bất động sản tại Thổ Nhĩ Kỳ. Yếu tố quyết định nằm ở mốc thời gian 5 năm, được tính từ ngày ghi nhận quyền sở hữu trên sổ đỏ Tapu.

• Trường hợp bán trong vòng 5 năm kể từ ngày mua: Phần lợi nhuận phát sinh từ việc bán bất động sản có thể bị đánh thuế theo biểu thuế lũy tiến, dao động từ 15% đến 40%, tùy vào mức lợi nhuận thực tế và quy định thuế tại thời điểm giao dịch.
• Trường hợp bán sau khi đã sở hữu trên 5 năm: Nhà đầu tư được miễn hoàn toàn thuế lợi nhuận từ chuyển nhượng, kể cả khi bất động sản tăng giá đáng kể.

Nhiều nhà đầu tư lựa chọn giữ bất động sản tối thiểu 3 năm để đáp ứng điều kiện xin quốc tịch Thổ Nhĩ Kỳ. Tuy nhiên, nếu bán tài sản trong khoảng năm thứ 3 hoặc thứ 4, dù đã đạt mục tiêu quốc tịch, thì thuế lợi nhuận vẫn có thể phát sinh.

Phí sang tên và chi phí thủ tục khi bán

Bên cạnh thuế lợi nhuận, quá trình chuyển nhượng bất động sản tại Thổ Nhĩ Kỳ thường đi kèm với một số chi phí hành chính và dịch vụ bắt buộc, bao gồm:

• Phí sang tên quyền sở hữu (Tapu Fee): Thông thường tương đương khoảng 4% giá trị bất động sản, hai bên mua – bán có thể thỏa thuận người chịu hoặc chia đều chi phí này.
• Phí thẩm định giá (Appraisal Report): Báo cáo thẩm định do đơn vị được cấp phép thực hiện, là yêu cầu bắt buộc trong nhiều giao dịch, đặc biệt với nhà đầu tư nước ngoài.
• Chi phí dịch vụ khác (nếu có): Bao gồm phí môi giới, phí luật sư, phí công chứng hoặc dịch thuật hồ sơ – tùy theo mức độ sử dụng dịch vụ của nhà đầu tư.

Thuế tài sản

Trong suốt thời gian nắm giữ bất động sản, nhà đầu tư cần thực hiện nghĩa vụ đóng thuế tài sản hằng năm cho chính quyền địa phương.

• Tại các thành phố lớn như Istanbul, Ankara, mức thuế phổ biến vào khoảng 0,2%/năm trên giá trị bất động sản.
• Tỷ lệ thuế có thể thay đổi tùy theo loại hình tài sản (nhà ở, thương mại) và khu vực địa lý.

Khoản thuế này thường không quá lớn, nhưng cần được tính toán trong tổng chi phí đầu tư, đặc biệt với nhà đầu tư có kế hoạch nắm giữ dài hạn.

Nhiều nhà đầu tư băn khoăn liệu việc chuyển nhượng bất động sản sau này có tác động đến quốc tịch hay không. Trên thực tế, quốc tịch Thổ Nhĩ Kỳ sẽ không bị ảnh hưởng nếu nhà đầu tư đã hoàn tất thời gian nắm giữ theo quy định và được cơ quan chức năng chính thức cấp quốc tịch. Sau thời điểm này, việc bán bất động sản là hoàn toàn hợp pháp và không dẫn đến việc thu hồi quốc tịch.

Tuy nhiên, xét dưới góc độ tài chính và thuế, nhà đầu tư nên cân nhắc chiến lược nắm giữ từ 5 năm trở lên, thay vì chỉ dừng ở mốc 3 năm nhằm đáp ứng điều kiện quốc tịch. Cách tiếp cận này giúp loại bỏ hoàn toàn thuế lợi nhuận khi chuyển nhượng, đồng thời mang lại sự chủ động và linh hoạt hơn trong kế hoạch thoái vốn.

CHƯƠNG TRÌNH ĐẦU TƯ THỔ NHĨ KỲ VỚI CHỈ TỪ 400.000 USD

Chương trình đầu tư quốc tịch Thổ Nhĩ Kỳ mở ra cơ hội sở hữu bất động sản tại khu vực Âu – Á đồng thời tiếp cận quyền công dân Thổ Nhĩ Kỳ với mức đầu tư tối thiểu từ 400.000 USD. Thông qua hình thức đầu tư bất động sản đủ điều kiện, nhà đầu tư nước ngoài có thể trực tiếp xin cấp quốc tịch, qua đó thụ hưởng đầy đủ các quyền lợi của một công dân Thổ Nhĩ Kỳ, bao gồm quyền cư trú lâu dài, quyền kinh doanh hợp pháp và khả năng đi lại thuận tiện tới nhiều quốc gia.

• Đầu tư bất động sản tại Thổ Nhĩ Kỳ với tổng giá trị từ 400.000 USD trở lên (có thể là một hoặc nhiều tài sản).
• Cam kết nắm giữ bất động sản tối thiểu 3 năm, được ghi rõ trên sổ đỏ (Tapu).

Lợi ích nổi bật của chương trình

• Thời gian xét duyệt nhanh so với nhiều chương trình quốc tịch khác trên thế giới.
• Không yêu cầu cư trú bắt buộc, trình độ ngoại ngữ hay chứng minh nguồn thu nhập phức tạp.
• Quốc tịch được cấp trọn đời và có thể truyền cho thế hệ sau.
• Nhà đầu tư vẫn có thể bán bất động sản sau thời gian cam kết mà không ảnh hưởng đến quốc tịch đã được cấp.

Với sự kết hợp hài hòa giữa giá trị bất động sản thực, tính linh hoạt trong chiến lược đầu tư và lợi ích quốc tịch lâu dài, chương trình đầu tư quốc tịch Thổ Nhĩ Kỳ đang trở thành lựa chọn đáng cân nhắc cho những nhà đầu tư tìm kiếm cả giá trị tài chính lẫn nền tảng ổn định cho tương lai gia đình.

TỔNG KẾT

Nhìn chung, chính sách thuế bất động sản tại Thổ Nhĩ Kỳ được đánh giá là dễ tiếp cận và có tính khuyến khích đầu tư dài hạn, đặc biệt thông qua quy định miễn thuế lợi nhuận khi chuyển nhượng sau 5 năm sở hữu. Tuy nhiên, để tận dụng tối đa lợi ích này, nhà đầu tư cần hiểu rõ sự khác biệt giữa thời gian nắm giữ phục vụ mục tiêu quốc tịch và thời gian nắm giữ tối ưu về mặt tài chính.

Việc chủ động xây dựng chiến lược đầu tư ngay từ đầu, từ thời điểm mua, thời gian sở hữu cho đến kế hoạch thoái vốn sẽ giúp nhà đầu tư kiểm soát chi phí, tối ưu thuế và bảo toàn lợi nhuận.

---

Anh chị đang tìm kiếm cơ hội định cư Châu Âu để mở ra cánh cửa tự do đi lại và xây dựng tương lai bền vững cho cả gia đình?

Hãy liên hệ iCanfield Vietnam ngay hôm nay để được thẩm định hồ sơ miễn phí và cập nhật những quy định mới nhất về chương trình đầu tư quốc tịch Thổ Nhĩ Kỳ năm 2026.

---

ICANFIELD VIETNAM

Địa chỉ: Tầng 16, Tòa nhà Saigon Marina IFC, 02 Tôn Đức Thắng, Phường Sài Gòn, TP.HCM

Hotline: 0766.50.66.55

Email: vietnam@icanfield.com

Fanpage: https://www.facebook.com/icanfield.vn