Hiện tại Athens vẫn đang giữ vị thế dẫn đầu thị trường với tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê đạt mức ấn tượng 5.43%. Nhưng thực tế, nguồn thu ròng chảy về túi các nhà đầu tư quốc tế đang đứng trước những biến động lớn. 

Trước những sự thay đổi về chính sách Golden Visa Hy Lạp, nhà đầu tư phải thay đổi hoàn toàn phương thức tính toán dòng tiền ròng (Net Yield). Biên độ lợi nhuận thực tế giờ đây không còn phụ thuộc vào những con số lý thuyết trên bề mặt, mà được quyết định bởi năng lực tối ưu hóa cấu trúc chi phí và lựa chọn mô hình tài sản phù hợp với hành lang pháp lý mới.

ATHENS VẪN ĐANG DẪN ĐẦU VỀ LỢI NHUẬN CHO THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HY LẠP

Số liệu từ Global Property Guide ghi nhận tỷ suất lợi nhuận cho thuê gộp bình quân tại Athens đạt 5,4%, đứng đầu trong danh sách 6 đô thị lớn nhất Hy Lạp. Tại một số khu vực cụ thể như Patisia hay Kipseli, phân khúc căn hộ một phòng ngủ có thể thiết lập hiệu suất sinh lời thực tế vượt mức 7%/năm.

Tuy nhiên, cấu trúc đầu tư này đã thay đổi đáng kể sau khi Luật số 5100/2024 có hiệu lực. Quy định mới nâng ngưỡng vốn tối thiểu tại toàn bộ vùng Attica (bao gồm thủ đô Athens) lên mức 800.000 EUR và yêu cầu dòng vốn phải tập trung vào một sản phẩm bất động sản duy nhất có diện tích từ 120m² trở lên.

Quy định này trực tiếp làm mất đi tính khả thi của phương án đầu tư vào các căn hộ diện tích nhỏ có tỷ suất sinh lời cao kể trên đối với tệp khách hàng Golden Visa. Với quy mô vốn 800.000 EUR, nhà đầu tư bắt buộc phải dịch chuyển sang phân khúc căn hộ cao cấp diện tích lớn. Nhóm tài sản vốn có biên độ lợi nhuận cho thuê thấp hơn, dao động trong khoảng 3,5% đến 4,5%/năm.

Nhằm giải quyết bài toán tối ưu chi phí, thị trường hiện tại đã hình thành một giải pháp thay thế là áp dụng mức đầu tư 250.000 EUR cho mô hình chuyển đổi công năng từ bất động sản thương mại sang nhà ở. Phương án này cho phép dòng vốn tiếp cận trực tiếp các sản phẩm có vị trí đắc địa và nhu cầu thuê cao tại đô thị, từ đó cải thiện đáng kể tỷ suất lợi nhuận ròng cho nhà đầu tư.

SỰ CHÊNH LỆCH VỀ LỢI NHUẬN GIỮA CÁC THÀNH PHỐ LỚN TẠI HY LẠP

Thực tế thị trường tại Athens và Thessaloniki cho thấy một quy luật đồng nhất: Các sản phẩm bất động sản diện tích nhỏ thuộc phân khúc bình dân luôn sở hữu hiệu suất sinh lời vượt trội so với phân khúc cao cấp diện tích lớn. Sự chênh lệch này thể hiện rõ nét qua dữ liệu phân hóa nội bộ tại từng thành phố.

Đối với Athens, biên độ lợi nhuận gộp có sự phân tách mạnh mẽ tùy thuộc vào vị trí và loại hình căn hộ. 

• Cụ thể, phân khúc căn hộ một phòng ngủ tại khu vực Patisia thiết lập mức lợi nhuận lên đến 8%, kế tiếp là khu vực Kipseli với 7,3%.
• Trong khi khu vực trung tâm hành chính đạt mức bình quân 6%. Ngược lại, tại những khu vực có giá trị bất động sản đắt đỏ như Kolonaki-Lykavittos, một căn hộ diện tích lớn cấu trúc ba phòng ngủ chỉ ghi nhận mức tỷ suất lợi nhuận đạt 3,8%.

Xu hướng này tiếp tục lặp lại tại đô thị lớn thứ hai của Hy Lạp là Thesaloniki. 

• Phân khúc căn hộ một phòng ngủ tại khu vực Voulgari-Ntepo-Martiou ghi nhận hiệu suất cho thuê đạt mức 6%. 
• Trong khi đó, nhóm sản phẩm ba phòng ngủ tại khu vực Toumpa bị kéo giảm tỷ suất xuống chỉ còn 3,2%.

Nguyên nhân cốt lõi của hiện tượng này xuất phát từ bài toán chi phí vốn. Giá trị đầu tư ban đầu của các căn hộ diện tích nhỏ ở mức thấp, nhưng lại tiếp cận được nguồn cầu lưu trú có quy mô lớn và ổn định từ thị trường nội địa. Trong khi đó, các căn hộ cao cấp diện tích lớn đòi hỏi chi phí đầu tư ban đầu rất cao nhưng biên độ tăng giá thuê lại không tỷ lệ thuận với giá trị tài sản, dẫn đến việc sụt giảm tỷ suất lợi nhuận gộp của nhà đầu tư.

XU HƯỚNG THỊ TRƯỜNG VÀ NHỮNG BIẾN SỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN BIÊN ĐỘ LỢI NHUẬN DÀI HẠN

Để xây dựng một bài toán tài chính chính xác tại thị trường Hy Lạp, các số liệu về tỷ suất sinh lời hiện tại là chưa đủ. Nhà đầu tư cần đánh giá sâu hơn về các xu hướng chuyển dịch của thị trường, đặc biệt là hiện tượng nén tỷ suất lợi nhuận và tiềm năng tăng trưởng giá trị tài sản trong tương lai.

Xu hướng giảm tỷ suất lợi nhuận gộp (Yield Compression)

Thị trường Hy Lạp hiện nay cho thấy tỷ suất lợi nhuận cho thuê đang chịu áp lực giảm dần. Nguyên nhân cốt lõi xuất phát từ việc tốc độ tăng giá mua bất động sản đang diễn ra nhanh hơn tốc độ tăng trưởng của giá cho thuê. Theo các chu kỳ báo cáo, tỷ suất sinh lời bình quân toàn quốc đã ghi nhận mức sụt giảm từ 4,8% xuống còn 4,6%, và tiếp tục chạm mức 4,4% ở các giai đoạn tổng kết tiếp theo.

Số liệu thống kê từ Ngân hàng Trung ương Hy Lạp chỉ ra rằng, giá bất động sản nhà ở tại khu vực đô thị đã ghi nhận mức tăng trưởng 7,7% so với cùng kỳ. Trong khi đó, biên độ tăng của giá thuê nhà lại có xu hướng chậm lại qua từng quý, dịch chuyển từ mức 2,7% xuống chỉ còn 1,3%.

Trước thực trạng áp lực về chi phí nhà ở đối với người dân bản địa ngày càng gia tăng, Ngân hàng Trung ương cũng đưa ra những dự báo về khả năng chính phủ sẽ áp dụng các biện pháp quản lý chặt chẽ hơn đối với biên độ tăng giá thuê trong thời gian tới.

Lợi ích từ tiềm năng tăng trưởng giá trị bất động sản (Capital Gain)

Theo dữ liệu nghiên cứu thị trường từ nền tảng bất động sản Spitogatos, giá chào bán nhà ở tại khu vực trung tâm Athens đạt mức tăng trưởng 12%, và khu vực Tây Athens ghi nhận mức tăng 12,5% trong các kỳ báo cáo gần nhất. 

Chỉ số này mở ra một góc nhìn chiến lược mới cho các dòng vốn lớn: Nếu nhà đầu tư ưu tiên mục tiêu bảo toàn vốn và tăng trưởng giá trị tài sản, thì việc phân bổ vốn vào phân khúc bất động sản cao cấp tại các đô thị trọng điểm vẫn là một giải pháp đầu tư dài hạn có tính thực tiễn cao. Dù cho tỷ suất dòng tiền cho thuê hàng tháng có thể thấp hơn các phân khúc khác.

TỔNG KẾT

Thị trường bất động sản Hy Lạp sau khi áp dụng luật Golden Visa mới đang dịch chuyển mạnh mẽ từ mô hình cho thuê ngắn hạn (Airbnb) sang mô hình cho thuê dài hạn ổn định. Sự sụt giảm nhẹ về tỷ suất lợi nhuận gộp (Yield) là xu hướng tất yếu khi giá mua nhà tăng nhanh hơn giá thuê.

Tuy nhiên, hiệu quả đầu tư tại đây hiện được bù đắp lớn bởi tốc độ tăng giá trị tài sản (Capital Gain) đạt mức hai chữ số tại các đô thị trọng điểm. Trong bối cảnh rào cản vốn tại trung tâm bị đẩy lên mức 800.000 EUR, việc lựa chọn các giải pháp ngách như phân khúc chuyển đổi công năng từ thương mại sang nhà ở với mức đầu tư 250.000 EUR giúp duy trì dòng tiền bằng đồng EUR và sở hữu quyền cư trú cho cả gia đình.

---

Chủ động nắm bắt cơ hội định cư châu Âu ngay hôm nay!

Liên hệ iCanfield Vietnam để được tư vấn chiến lược đầu tư và lựa chọn dự án tối ưu, tận dụng thời điểm vàng để vừa đảm bảo lợi tức cho thuê, vừa hưởng tiềm năng tăng giá dài hạn và quyền cư trú Hy Lạp cho gia đình.

---

ICANFIELD VIETNAM

Địa chỉ: Tầng 16, Tòa nhà Saigon Marina IFC, 02 Tôn Đức Thắng, Phường Sài Gòn, TP.HCM

Hotline: 0766.50.66.55

Email: vietnam@icanfield.com

Fanpage: https://www.facebook.com/icanfield.vn