1. VÌ SAO CẦN PHÂN BỔ TÀI SẢN TOÀN CẦU?

Khi tài sản còn ở giai đoạn tích lũy, mục tiêu của nhà đầu tư thường xoay quanh việc tối đa hóa lợi nhuận. Tuy nhiên, khi tài sản đạt đến một mức độ nhất định, vấn đề không còn nằm ở việc tìm kiếm thêm lợi nhuận mà ở cách cấu trúc và bảo vệ tài sản. Đây cũng là lý do vì sao khái niệm phân bổ tài sản toàn cầu ngày càng được nhắc đến nhiều trong quản lý gia sản.

Ở góc độ chiến lược, việc phân bổ tài sản toàn cầu trước hết giúp giảm thiểu rủi ro tập trung. Khi toàn bộ tài sản được đặt trong một quốc gia, nhà đầu tư vô tình “đặt cược” vào một hệ thống duy nhất. Và nếu hệ thống đó gặp biến động, mức độ ảnh hưởng sẽ là trực tiếp và toàn diện. Việc sở hữu tài sản tại các quốc gia khác nhau, đặc biệt là những nền kinh tế có đồng tiền mạnh, sẽ là một lớp bảo vệ bổ sung cho giá trị tài sản trong dài hạn.

Bên cạnh đó, phân bổ tài sản toàn cầu còn mở ra khả năng tận dụng các chu kỳ tăng trưởng khác nhau giữa các quốc gia. Cụ thể, có thị trường tăng trưởng nhanh nhưng biến động cao. Ngược lại, có thị trường phát triển ổn định với nền tảng kinh tế và pháp lý vững chắc. Việc kết hợp các yếu tố này trong cùng một danh mục giúp nhà đầu tư không chỉ bảo toàn tài sản mà còn tối ưu hiệu quả theo từng giai đoạn.

2. THỊ TRƯỜNG ÚC TRÊN BẢN ĐỒ ĐẦU TƯ TOÀN CẦU

2.1. Nền kinh tế ổn định và minh bạch

Úc là một trong số ít quốc gia duy trì được nền tảng kinh tế ổn định trong dài hạn. Về mặt tín nhiệm quốc gia, Úc hiện vẫn duy trì mức xếp hạng AAA từ cả ba tổ chức lớn là S&P, Moody’s và Fitch. Đây là mức cao nhất trong hệ thống đánh giá tín dụng toàn cầu. Điều này phản ánh năng lực tài khóa, mức độ kiểm soát nợ và độ tin cậy của nền kinh tế.

Bên cạnh đó, Úc cũng thường xuyên nằm trong nhóm các quốc gia có môi trường pháp lý minh bạch và hiệu quả. Cụ thể, Úc đạt điểm cao về “Rule of law” (Quy tắc pháp luật) và “Regulatory quality” (Chất lượng chính sách) theo World Bank Governance Indicators. Đây là hai yếu tố then chốt trong việc bảo vệ quyền sở hữu tài sản và đảm bảo tính minh bạch của thị trường.

Những yếu tố trên tạo nền tảng quan trọng cho thị trường bất động sản, nơi mà tính pháp lý và sự minh bạch đóng vai trò quyết định đối với niềm tin của nhà đầu tư.

2.2. Tăng trưởng dân số và nhu cầu nhà ở

Một trong những động lực cốt lõi của thị trường bất động sản Úc đến từ yếu tố dân số. Cơ quan Thống kê Úc (ABS) dự đoán vào năm 2071,  dân số Úc có thể đạt khoảng 34–46 triệu người, so với mức hơn 27 triệu hiện tại.

Đáng chú ý, tăng trưởng dân số của Úc không chỉ đến từ tăng trưởng tự nhiên mà chủ yếu được thúc đẩy bởi di cư quốc tế. Sau đại dịch, lượng người nhập cư quay trở lại mạnh mẽ, trở thành yếu tố chính gia tăng nhu cầu nhà ở tại các thành phố lớn như Sydney, Melbourne và Brisbane.

Song song đó, thị trường đang đối mặt với tình trạng thiếu hụt nguồn cung. Số lượng nhà ở mới được cấp phép xây dựng đã giảm 4,5%, xuống mức thấp nhất kể từ năm 2014 (số liệu từ Cơ quan Thống kê Úc).

Sự mất cân đối giữa cung và cầu này là một trong những yếu tố nền tảng thúc đẩy giá bất động sản trong trung và dài hạn.

2.3. Thị trường bất động sản có tính phòng thủ

Khác với các thị trường mới nổi, nơi giá bất động sản có thể biến động mạnh theo chu kỳ ngắn, thị trường Úc thường thể hiện đặc điểm tăng trưởng ổn định hơn theo thời gian.

Dữ liệu từ PropTrack cho thấy dù trải qua giai đoạn thắt chặt tiền tệ 2023-2024, giá nhà toàn quốc vẫn tăng mạnh 8,8% trong năm 2025, thiết lập kỷ lục mới ở mức trung bình 880.000 AUD vào đầu năm 2026.

Sự kiên cường này đến từ cấu trúc thị trường bền vững thay vì đầu cơ ngắn hạn. Xét trong 30 năm qua, giá nhà Úc có tỷ suất tăng trưởng kép đạt khoảng 5,4%/năm. Đáng chú ý, trong khi các đợt tăng giá kéo dài trung bình 41 tháng với mức tăng tích lũy 34%, thì các nhịp điều chỉnh giảm chỉ diễn ra ngắn hạn (khoảng 12 tháng) với biên độ hẹp, trung bình chỉ -4,3%.

3. VAI TRÒ CỦA BẤT ĐỘNG SẢN ÚC TRONG DANH MỤC ĐẦU TƯ

Dựa trên phân tích và các dữ liệu phía trên, bất động sản Úc đóng vai trò là bộ giảm chấn cho danh mục đầu tư. Với xếp hạng tín nhiệm AAA và hệ thống pháp lý minh bạch, thị trường này loại bỏ hầu hết các rủi ro hệ thống thường thấy ở các thị trường mới nổi.

Cùng với sự bền vững trước những biến động kinh tế, bất động sản Úc là mảnh ghép chiến lược cho các loại danh mục sau:

• Danh mục Di sản (Legacy Portfolio): Phù hợp với những gia tộc hoặc cá nhân có nhu cầu chuyển giao tài sản qua nhiều thế hệ. Tính bền vững của quỹ đất và nhu cầu nhà ở thực (dự báo dân số đạt 46 triệu người năm 2071) đảm bảo tài sản không bị lỗi thời.
• Danh mục Đa dạng hóa Quốc tế (Global Diversification): Dành cho nhà đầu tư đang nắm giữ quá nhiều tài sản biến động mạnh như crypto hay cổ phiếu công nghệ. Bất động sản Úc giúp hạ thấp hệ số rủi ro tổng thể nhờ tương quan thấp với thị trường tài chính toàn cầu.
• Danh mục Hưu trí/Dòng tiền (Income-focused Portfolio): Với thâm hụt nguồn cung kỷ lục (mức cấp phép xây dựng thấp nhất từ 2014), tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê nhà tại các thành phố lớn là nguồn thu nhập thụ động cực kỳ ổn định và có xu hướng tăng theo thời gian.

4. LƯU Ý QUAN TRỌNG CHO NHÀ ĐẦU TƯ VIỆT NAM

Dựa trên các quy định cập nhật mới nhất cho giai đoạn 2025-2026, nhà đầu tư Việt Nam khi thâm nhập thị trường bất động sản Úc cần đặc biệt lưu ý 3 nhóm yếu tố sau:

4.1. Rào cản pháp lý

Lưu ý quan trọng nhất hiện nay là lệnh cấm người nước ngoài mua nhà ở đã qua sử dụng từ tháng 4/2025 đến hết tháng 3/2027. Nhà đầu tư Việt Nam không có thị thực cư trú dài hạn chỉ được phép mua bất động sản mới hoàn toàn (nhà chưa xây, nhà đang hoàn thiện) hoặc đất trống để xây mới. Mọi giao dịch bắt buộc phải có sự phê duyệt của Hội đồng Kiểm duyệt Đầu tư Nước ngoài (FIRB).

4.2. Thuế và phí

Khác với Việt Nam, chi phí sở hữu tại Úc rất cao đối với người nước ngoài. Bạn cần dự phòng thêm khoảng 12% - 15% giá trị tài sản cho các khoản thuế phí ban đầu:

• Phụ thu thuế trước bạ: Tại các bang nóng như NSW (Sydney) hay VIC (Melbourne), người nước ngoài phải đóng thêm 8-9% so với dân bản địa.
• Thuế đất hàng năm: Ngoài thuế đất cơ bản, nhà đầu tư ngoại quốc phải chịu thêm "phụ phí chủ sở hữu vắng mặt" dao động từ 2-4% giá trị đất mỗi năm.

4.3. Quản lý dòng tiền

Nếu đầu tư để lấy dòng tiền, hãy lưu ý thuế thu nhập cho thuê đối với người không cư trú là từ 30%. Tuy nhiên, Úc cho phép khấu trừ các chi phí vận hành (phí quản lý 5-7%, bảo trì, khấu hao tài sản) vào thu nhập chịu thuế. Nhà đầu tư nên thiết lập một lộ trình tài chính dài hạn ít nhất 5-10 năm để tận dụng sự ổn định của chu kỳ tăng trưởng, thay vì kỳ vọng vào việc "lướt sóng" do phí chuyển nhượng và thuế lợi tức khi bán sớm là rất lớn.

TỔNG KẾT

Bất động sản Úc là một tài sản cốt lõi trong chiến lược phân bổ tài sản toàn cầu nhờ sự kết hợp giữa tính minh bạch pháp lý và nền tảng kinh tế xếp hạng AAA. Với đặc tính phòng thủ mạnh mẽ, thị trường này cung cấp sự tăng trưởng ổn định bất chấp biến động tiền tệ, giúp nhà đầu tư bảo toàn giá trị di sản và tối ưu hóa dòng tiền dài hạn.

Liên hệ iCanfield Vietnam để được tư vấn chiến lược đầu tư và lựa chọn dự án bất động sản Úc tối ưu cho danh mục đầu tư toàn cầu. 

---

ICANFIELD VIETNAM

Địa chỉ: Tầng 16, Tòa nhà Saigon Marina IFC, 02 Tôn Đức Thắng, Phường Sài Gòn, TP.HCM

Hotline: 0766.50.66.55

Email: vietnam@icanfield.com

Fanpage: https://www.facebook.com/icanfield.vn