FIRB là gì? Đối với nhà đầu tư nước ngoài khi bắt đầu thị trường bất động sản Úc, việc tìm hiểu về FIRB là điều cần thiết. Bởi vì để có thể mua được nhà tại Úc, nhà đầu tư nước ngoài cần phải có được FIRB phê duyệt và thực hiện các thủ tục đầu tư khác có liên quan để đảm bảo quy trình tuân thủ đúng quy định của pháp luật. 

FIRB LÀ GÌ?

FIRB (Foreign Investment Review Board) là Hội đồng Đánh giá Đầu tư Nước ngoài của Úc, cơ quan có vai trò tư vấn cho Chính phủ Úc trong việc quản lý và kiểm soát các hoạt động đầu tư từ nước ngoài, bao gồm cả đầu tư vào bất động sản nhà ở.

FIRB trực thuộc Bộ Tài chính Liên bang Úc, chịu trách nhiệm xem xét các đề xuất đầu tư nước ngoài nhằm đảm bảo rằng những khoản đầu tư này phù hợp với lợi ích quốc gia, tuân thủ khung pháp lý và định hướng phát triển bền vững của Úc. 

Trong hệ thống quản lý đầu tư nước ngoài tại Úc, FIRB đảm nhiệm nhiều vai trò quan trọng, bao gồm:

• Xem xét và đánh giá các đề xuất đầu tư nước ngoài theo Chính sách Đầu tư Nước ngoài của Úc và Đạo luật Mua lại & Tiếp quản của Người nước ngoài năm 1975 (Foreign Acquisitions and Takeovers Act – FATA).
• Đưa ra khuyến nghị cho Bộ trưởng Tài chính Liên bang về việc chấp thuận, chấp thuận có điều kiện hoặc từ chối các khoản đầu tư.
• Tham vấn và tư vấn chính sách cho Chính phủ Úc trong việc xây dựng và điều chỉnh các quy định liên quan đến đầu tư nước ngoài.
• Hướng dẫn nhà đầu tư nước ngoài, bao gồm cá nhân và tổ chức, hiểu rõ và tuân thủ các yêu cầu pháp lý khi đầu tư tại Úc.
• Giám sát việc thực thi và tuân thủ, đồng thời phối hợp xử lý các trường hợp vi phạm quy định về đầu tư nước ngoài.

KHI NÀO CẦN FIRB PHÊ DUYỆT?

Theo quy định của pháp luật Úc, nhà đầu tư nước ngoài (bao gồm cá nhân không cư trú, cư dân tạm trú), người sở hữu thị thực lao động, du học sinh và các tổ chức nước ngoài bắt buộc phải xin chấp thuận từ FIRB trước khi mua bất động sản nhà ở, trừ một số trường hợp đủ điều kiện được miễn trừ theo quy định.

Nhà đầu tư nước ngoài phải được sự chấp thuận của FIRB trước khi mua 

• Bất động sản nhà ở mới, chưa có người ở hoặc chỉ được sử dụng trong thời gian ngắn trong dự án mới. Đặc biệt, cư dân tạm trú không được phép mua nhà ở cũ, đã được xây dựng kể từ ngày 01/04/2025. 
• Đất trống không có bất kỳ công trình kiến trúc cố định nào và được dùng để phát triển nhà ở. 
• Bất động sản là căn hộ hoặc nhà chung cư được mua trong các dự án mới trước khi hoàn thành việc xây dựng. 
• Bất động sản là nhà ở của nhân viên, bất động sản do công ty nước ngoài mua để làm nhà ở cho nhân viên có trụ sở tại Úc. 

CÁC BƯỚC CẦN THỰC HIỆN ĐỂ FIRB ĐƯỢC PHÊ DUYỆT

Quy trình xin phê duyệt từ FIRB nhìn chung không quá phức tạp, tuy nhiên đòi hỏi nhà đầu tư phải thực hiện đúng trình tự và tuân thủ đầy đủ các yêu cầu pháp lý. Dưới đây là các bước cơ bản mà nhà đầu tư nước ngoài cần thực hiện.

• Bước 1: Xác định hình thức đăng ký phù hợp. Trước tiên, nhà đầu tư cần xác định rõ loại hình bất động sản dự định mua và tình trạng pháp lý của bản thân để lựa chọn mẫu đơn FIRB tương ứng. Một số trường hợp có thể thuộc diện miễn trừ hoặc áp dụng quy định riêng, vì vậy việc xác định đúng ngay từ đầu là rất quan trọng.
• Bước 2: Chuẩn bị và nộp hồ sơ trực tuyến. Sau khi xác định đúng mẫu đơn, nhà đầu tư tiến hành chuẩn bị đầy đủ giấy tờ theo yêu cầu và nộp hồ sơ thông qua hệ thống trực tuyến dành cho nhà đầu tư nước ngoài của Chính phủ Úc. Việc kê khai thông tin cần đảm bảo chính xác, nhất quán và phù hợp với nội dung hợp đồng mua bán.
• Bước 3: Thanh toán lệ phí đăng ký. Lệ phí xin FIRB được tính dựa trên giá trị và loại hình bất động sản. Hồ sơ chỉ được tiếp nhận khi khoản phí này đã được thanh toán đầy đủ, do đó nhà đầu tư nên kiểm tra và cập nhật biểu phí mới nhất trước khi nộp đơn.
• Bước 4: Theo dõi và chờ kết quả phê duyệt. Thời gian xử lý hồ sơ FIRB thông thường khoảng 30 ngày. Trong một số trường hợp, quá trình xét duyệt có thể kéo dài hơn nếu FIRB yêu cầu bổ sung thông tin hoặc tiến hành đánh giá chuyên sâu.

>> Xem thêm: Chính sách hỗ trợ người mua nhà lần đầu tại Úc

LƯU Ý QUAN TRỌNG ĐỂ FIRB ĐƯỢC DUYỆT NHANH CHÓNG

Để quá trình xét duyệt FIRB diễn ra thuận lợi và hạn chế việc kéo dài thời gian xử lý hồ sơ, nhà đầu tư nước ngoài cần lưu ý một số điểm quan trọng sau:

• Chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, đúng quy định: Hồ sơ cần đảm bảo thông tin rõ ràng, nhất quán, tuân thủ đúng quy trình và được nộp đúng thời điểm để hạn chế việc FIRB yêu cầu bổ sung hoặc chỉnh sửa.
• Rà soát kỹ hợp đồng mua bán: Hợp đồng nên có điều khoản phụ thuộc vào việc được FIRB phê duyệt, đồng thời tránh các ràng buộc pháp lý hoặc tài chính nếu hồ sơ không được chấp thuận.
• Chủ động điều chỉnh phê duyệt khi có thay đổi: Nếu giao dịch phát sinh điều chỉnh về giá trị, loại hình bất động sản hoặc cấu trúc đầu tư, nhà đầu tư cần xin sửa đổi phê duyệt FIRB theo đúng quy định, thay vì tự ý thay đổi.

NHỮNG CÂU HỎI THƯỜNG GẶP VỀ FIRB

Vì sao nhà đầu tư nước ngoài cần phải được FIRB phê duyệt?

Sự chấp thuận của FIRB nhằm đảm bảo rằng các khoản đầu tư nước ngoài phù hợp với lợi ích quốc gia và hỗ trợ thị trường nhà ở tại Úc. Đồng thời, cũng là để bảo vệ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư, tránh các rủi ro lừa đảo hoặc pháp lý có thể gặp phải trong quá trình sở hữu bất động sản tại Úc. 

Trường hợp nào không cần FIRB phê duyệt?

Nhà đầu tư không cần xin FIRB phê duyệt trong các trường hợp phổ biến sau

• Người mua là công dân Úc hoặc thường trú nhân Úc (Permanent Resident).
• Người mua đã được cấp Special Category Visa (SCV – subclass 444), thường áp dụng cho công dân New Zealand.
• Giao dịch mua bất động sản đã được FIRB phê duyệt từ trước và không có thay đổi về chủ thể sở hữu.
• Một số trường hợp đặc biệt khác được quy định rõ trong Foreign Acquisitions and Takeovers Act, tùy vào loại tài sản và giá trị giao dịch.

Tuy nhiên, quy định FIRB khá chi tiết và thường xuyên cập nhật, vì vậy nhà đầu tư nước ngoài vẫn nên kiểm tra kỹ từng trường hợp cụ thể để tránh sai sót pháp lý.

Nếu không tuân thủ quy trình phê duyệt của FIRB thì hậu quả như thế nào?

Việc không tuân thủ quy định của FIRB có thể dẫn đến phạt tiền rất nặng, buộc hủy giao dịch hoặc thậm chí truy cứu trách nhiệm pháp lý. Theo luật Úc, nếu nhà đầu tư nước ngoài mua bất động sản mà chưa được FIRB phê duyệt, các rủi ro có thể bao gồm

• Bị phạt tiền với mức phạt có thể lên tới hàng trăm nghìn, thậm chí hàng triệu AUD, tùy mức độ vi phạm.
• Buộc bán lại tài sản trong thời hạn do Chính phủ Úc quy định.
• Gây ảnh hưởng tiêu cực đến uy tín pháp lý, hồ sơ đầu tư hoặc hồ sơ xin visa trong tương lai.

Do đó, việc tuân thủ đúng quy trình FIRB không chỉ là yêu cầu pháp lý mà còn là cách bảo vệ quyền lợi dài hạn của nhà đầu tư nước ngoài.

Thời gian phê duyệt FIRB hết bao lâu?

Thông thường, FIRB xử lý hồ sơ trong khoảng 30 ngày, chưa bao gồm thời gian thông báo kết quả chính thức.

• FIRB có thể kéo dài từ 8 -12 tuần, mặc dù khung thời gian luật định là 30 ngày để xem xét và có thể gia hạn thêm tùy thuộc vào độ phức tạp của hồ sơ.
• Sau đó, có thêm khoảng 10 ngày để thông báo quyết định chính thức cho người nộp đơn.

Tôi có thể nộp đơn xin FIRB sau khi ký hợp đồng mua bất động sản không?

Có, nhưng hợp đồng mua bán bắt buộc phải kèm điều khoản “subject to FIRB approval”, giúp bảo vệ quyền mua tài sản trong khi chờ xét duyệt mà không vi phạm quy định.

TỔNG KẾT

Trong bối cảnh Úc là một trong những điểm đến đầu tư hấp dẫn hàng đầu đối với nhà đầu tư nước ngoài, việc hiểu rõ FIRB là gì và vai trò của FIRB không chỉ giúp nhà đầu tư tuân thủ đúng quy định pháp luật mà còn hạn chế tối đa các rủi ro phát sinh trong quá trình đầu tư.

FIRB không phải là rào cản, mà chính là cơ chế giúp Chính phủ Úc kiểm soát dòng vốn nước ngoài một cách minh bạch, đồng thời bảo vệ lợi ích quốc gia và sự ổn định của thị trường. Đối với nhà đầu tư nước ngoài, việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, hiểu rõ các yêu cầu của FIRB và có chiến lược đầu tư phù hợp ngay từ đầu sẽ giúp quá trình đầu tư diễn ra thuận lợi, an toàn và bền vững hơn về lâu dài.

---

Anh chị đang cân nhắc đầu tư bất động sản tại Úc và muốn đảm bảo tuân thủ đầy đủ các quy định pháp lý dành cho nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là các yêu cầu liên quan đến FIRB?

Liên hệ iCanfield Vietnam để được tư vấn 1:1 về quy trình xin chấp thuận FIRB, lựa chọn danh mục bất động sản phù hợp và xây dựng chiến lược đầu tư an toàn, minh bạch và bền vững tại thị trường Úc.

---

ICANFIELD PREMIUM - ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN QUỐC TẾ

Địa chỉ: Tầng 16, Tòa nhà Saigon Marina IFC, 02 Tôn Đức Thắng, Phường Sài Gòn, TP.HCM

Hotline: 0766.50.66.55

Email: vietnam@icanfield.com

Fanpage: https://www.facebook.com/icanfield.vn