Theo báo cáo The Wealth Report 2025 của Knight Frank (một trong những tập đoàn tư vấn bất động sản độc lập hàng đầu thế giới), Việt Nam hiện có 5.459 cá nhân sở hữu tài sản ròng trên 10 triệu USD (HNWI), chiếm khoảng 0,2% tổng số người siêu giàu trên toàn thế giới.

Khi tài sản đạt đến độ lớn nhất định, việc kiếm thêm lợi nhuận có xu hướng nhường chỗ cho nhu cầu bảo vệ và xây dựng cấu trúc tài sản bền vững.

Để giải quyết vấn đề đó, phân bổ đa quốc gia ngày càng được nhắc đến nhiều trong Wealth Management toàn cầu. Với vị trí chiến lược và tính quốc tế cao, bất động sản Dubai là một trong những thị trường thường được mang ra thảo luận về đa dạng hóa tài sản. Tuy nhiên, thị trường này nên được xem xét thế nào trong tổng thể chiến lược phân bổ tài sản dài hạn?

1. CƠ SỞ ĐỂ LỰA CHỌN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN DUBAI

Từ lý thuyết danh mục đầu tư hiện đại (Modern Portfolio Theory) của Harry Markowitz cho đến các nghiên cứu của Brinson, Hood & Beebower, yếu tố quyết định hiệu quả dài hạn của một danh mục đầu tư không nằm ở việc lựa chọn một tài sản “đúng thời điểm”, mà ở cấu trúc phân bổ tổng thể.

Đối với nhà đầu tư Việt Nam, điều này đặc biệt đáng lưu ý. Theo báo cáo của Knight Frank và Savills trong những năm gần đây, bất động sản vẫn là kênh nắm giữ tài sản phổ biến nhất trong danh mục của giới siêu giàu tại Việt Nam (hơn 1/3 tổng giá trị tài sản). Nếu phần lớn tài sản được định giá bằng đồng VND và gắn chặt với chu kỳ kinh tế nội địa, danh mục sẽ chịu ảnh hưởng đồng thời từ biến động tăng trưởng, chính sách tín dụng và yếu tố tiền tệ. Rủi ro tập trung sẽ trở nên rõ rệt khi xuất hiện cú sốc kinh tế hoặc thay đổi chính sách.

Từ góc nhìn Wealth Management quốc tế, bất động sản nước ngoài được xem như một lớp tài sản bổ trợ khi tiếp cận dòng vốn quốc tế và cân bằng rủi ro tiền tệ. Theo đó, khi đánh giá một thị trường cụ thể như Dubai, điều quan trọng là thị trường đó có đóng góp gì cho cấu trúc danh mục hiện tại và giúp giải quyết loại rủi ro nào trong tổng thể tài sản?

2. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN DUBAI TRONG CẤU TRÚC PHÂN BỔ TÀI SẢN

2.1. Tiêu chí đánh giá thị trường bất động sản Dubai

Để trả lời câu hỏi ở phần 1, cần xem xét ba yếu tố: (1) mức độ tương quan với tài sản đang nắm giữ, (2) khả năng giảm rủi ro tập trung quốc gia và tiền tệ, (3) vị trí của thị trường đó trong dòng dịch chuyển tài sản toàn cầu.

Thứ nhất, về tương quan, bổ sung thêm bất động sản Dubai vào danh mục của nhiều HNWI Việt Nam có thể tạo ra mức độ khác biệt về chu kỳ và nguồn cầu so với thị trường nội địa. Điều này giúp giảm mức độ đồng biến khi kinh tế trong nước chịu áp lực.

Thứ hai, về rủi ro tập trung, tài sản tại Dubai được định giá trong môi trường tiền tệ khác và vận hành trong khung pháp lý riêng biệt. Yếu tố này góp phần phân tán rủi ro chính sách và tiền tệ.

Thứ ba, xét trong bối cảnh toàn cầu, UAE nhiều năm liền nằm trong nhóm quốc gia thu hút HNWI ròng cao nhất theo Henley Report, cho thấy vai trò của Dubai như một điểm đến trong chiến lược dịch chuyển tài sản quốc tế.

Tuy nhiên, vai trò của Dubai chỉ trở nên rõ ràng khi đặt cạnh các thị trường quen thuộc của nhà đầu tư Việt Nam.

2.2. So sánh thị trường bất động sản Dubai với các thị trường quen thuộc

Tại Mỹ, bất động sản được xem là một thị trường trưởng thành, có tính minh bạch cao và khung pháp lý ổn định. Tuy vậy, cấu trúc thuế bao gồm thuế thu nhập, thuế tài sản và các nghĩa vụ khai báo phức tạp có thể ảnh hưởng đến hiệu quả ròng của nhà đầu tư nước ngoài.

Tại Úc, tính ổn định và minh bạch là điểm mạnh nổi bật. Tuy nhiên, các quy định kiểm soát người mua nước ngoài cùng với mức giá đầu vào tương đối cao khiến việc tối ưu tỷ suất lợi nhuận trở nên thận trọng hơn. 

Trong khi đó, bất động sản Việt Nam vẫn là kênh nắm giữ tài sản chủ đạo của giới giàu trong nước. Nhưng danh mục quá tập trung vào một quốc gia đồng nghĩa với việc toàn bộ tài sản chịu ảnh hưởng chung từ chu kỳ tín dụng, chính sách tiền tệ và môi trường pháp lý nội địa.

So với ba thị trường trên, Dubai mang đặc tính của một trung tâm quốc tế với cơ cấu dân cư đa quốc gia và dòng vốn đến từ nhiều khu vực. Tỷ suất cho thuê ở Dubai thường cao hơn các thành phố lớn ở Mỹ hoặc Úc nhờ vào nhu cầu thuê nhà cực lớn và các chính sách thuế ưu đãi. Quan trọng hơn, tài sản tại Dubai được định giá trong môi trường tiền tệ khác, tạo thêm một lớp đa dạng hóa về địa lý và tiền tệ nhằm cân bằng danh mục đầu tư tổng thể.

3. TỔNG KẾT

Wealth Management không phải là quá trình theo đuổi những thị trường đang “nóng”, mà là nghệ thuật xây dựng cấu trúc tài sản có thể vận hành bền vững qua nhiều chu kỳ kinh tế. Với nhà đầu tư sở hữu tài sản ròng cao, câu hỏi cốt lõi không phải là “có nên đầu tư vào Dubai hay không”, mà là “thị trường này giải quyết được rủi ro nào trong cấu trúc tài sản hiện tại”.

Với lý do đó, Dubai có thể không phải là giải pháp cho mọi danh mục, cũng không thay thế các thị trường quen thuộc như Mỹ, Úc hay Việt Nam. Nhưng đặt trong chiến lược phân bổ đa quốc gia, thị trường bất động sản Dubai đóng vai trò như một lớp bổ trợ tiềm năng nhằm giảm rủi ro tập trung, đa dạng hóa tiền tệ và mở rộng hiện diện quốc tế cho nhà đầu tư.

Liên hệ iCanfield Premium Office để được tư vấn chiến lược đầu tư và lựa chọn dự án bất động sản Dubai tối ưu cho danh mục đầu tư toàn cầu. 

---

ICANFIELD VIETNAM

Địa chỉ: Tầng 16, Tòa nhà Saigon Marina IFC, 02 Tôn Đức Thắng, Phường Sài Gòn, TP.HCM

Hotline: 0766.50.66.55

Email: vietnam@icanfield.com

Fanpage: https://www.facebook.com/icanfieldvn.batdongsanquocte/