Vừa qua, chính phủ Hy Lạp vừa ban hành hướng dẫn mới khi chính thức siết chặt các hành vi gian lận trong chương trình Golden Visa. Theo Circular 1/2026, các giao dịch bất động sản “không minh bạch”, đặc biệt là quảng cáo sai lệch hoặc cấu trúc đầu tư giả sẽ bị chuyển thẳng tới cơ quan thuế và cơ quan phòng chống rửa tiền để xử lý. Vậy vấn đề nằm ở đâu?

CHI TIẾT VỀ VIỆC HY LẠP SIẾT CHẶT GOLDEN VISA 

Chương trình Golden Visa Hy Lạp vừa bước vào một giai đoạn quản lý nghiêm ngặt hơn với việc ban hành Thông tư 1/2026. Đây không đơn thuần là một bản hướng dẫn thủ tục mà là một "lời cảnh báo" đanh thép từ Chính phủ Hy Lạp gửi tới các mạng lưới kinh doanh bất động sản không minh bạch.

Theo báo cáo từ IMI Daily và chỉ thị của Tổng Thư ký Chính sách Di trú, cơ quan chức năng sẽ chính thức rà soát các hồ sơ có dấu hiệu

• Quảng cáo sai lệch: Mời chào các bất động sản đủ điều kiện Golden Visa với mức giá thấp hơn thực tế (dưới 250.000 EUR).
• Giao dịch "hoàn tiền ngầm": Các hình thức nâng khống giá trị tài sản trên hợp đồng rồi trả lại tiền mặt hoặc trợ cấp cho người mua sau khi giao dịch nhằm lách luật.

Mọi hồ sơ nghi vấn sẽ được chuyển thẳng tới Cục Thuế (AADE) và Cơ quan Chống rửa tiền. Nếu vi phạm được xác nhận, nhà đầu tư không chỉ đối mặt với việc bị bác đơn mà còn có nguy cơ bị thu hồi giấy phép cư trú đã cấp.

CHÍNH SÁCH MỚI CÓ TÁC ĐỘNG NHƯ THẾ NÀO ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HY LẠP?

Sự thắt chặt này không làm giảm sức hút của Golden Visa Hy Lạp, vốn vẫn ghi nhận gần 9.000 hồ sơ phê duyệt trong năm qua mà thực tế đang định hình lại thị trường theo hướng chuyên nghiệp hơn.

• Thanh lọc các tài sản "giá ảo": Thị trường sẽ loại bỏ các dự án kém chất lượng được đẩy giá để trục lợi chính sách. Thay vào đó, dòng vốn sẽ tập trung vào các bất động sản có giá trị thực, đảm bảo quyền lợi cho những nhà đầu tư nghiêm túc.
• Làm rõ các nhóm tài sản đặc biệt: Thông tư mới đã phân tách rất rõ giữa tài sản thông thường và nhóm tài sản ưu đãi 250.000 EUR (như nhà ở chuyển đổi công năng từ kho bãi, văn phòng hoặc công trình di sản). Điều này giúp nhà đầu tư có cái nhìn minh bạch hơn về danh mục mình đang theo đuổi.
• Củng cố uy tín quốc tế: Việc tuân thủ các quy chuẩn khắt khe về đầu tư di trú giúp Golden Visa Hy Lạp giữ vững vị thế là một trong những chương trình an toàn và ổn định nhất tại Châu Âu hiện nay.

Ngoài ra, chính phủ cũng xác lập đặc quyền “một lần duy nhất”. Theo đó, các bất động sản thuộc diện chuyển đổi công năng hoặc di sản chỉ được sử dụng để xin Golden Visa một lần duy nhất ở mức ngưỡng 250.000 EUR. Nếu người sở hữu visa đầu tiên bán lại bất động sản đó cho một người nước ngoài khác, người mua sau sẽ không còn được hưởng mức giá ưu đãi này mà phải đáp ứng ngưỡng tiêu chuẩn là 400.000 EUR hoặc 800.000 EUR (tùy khu vực). Nói cách khác, ưu đãi về mức giá thấp sẽ hết hiệu lực ngay sau khi giấy phép cư trú đầu tiên được cấp.

NHÀ ĐẦU TƯ CẦN LƯU Ý ĐIỀU GÌ?

Trong bối cảnh mới, chiến lược đầu tư chỉ nhìn vào "mức vốn thấp nhất" đã không còn phù hợp. Nhà đầu tư cần đặc biệt lưu tâm đến 2 vấn đề cốt lõi.

Hạn chế về khả năng bán lại của nhóm tài sản 250.000 EUR. Một điểm mới cực kỳ quan trọng là ưu đãi €250.000 cho diện chuyển đổi công năng thường chỉ được áp dụng cho lần đầu tiên tài sản đó tham gia chương trình. Khi bạn chuyển nhượng lại, người mua sau có thể phải đáp ứng ngưỡng cao hơn (€400.000 hoặc €800.000) tùy theo khu vực. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến tính thanh khoản và khả năng thoát vốn của bạn trong tương lai.

Thay vì chạy theo các lời hứa hẹn về mức giá rẻ, đây là lúc nhà đầu tư nên đặt lên bàn cân các tiêu chí:

• Pháp lý minh bạch: Đảm bảo bất động sản có giấy phép chuyển đổi công năng hoặc phục dựng công trình di sản chuẩn xác theo luật mới (sau ngày 05/04/2024).
• Giá trị thực & Khả năng khai thác: Tài sản có nằm ở vị trí đắc địa không? Khả năng cho thuê dài hạn (loại trừ Airbnb ngắn hạn dưới 60 ngày đối với một số diện) như thế nào?
• Đơn vị tư vấn chuyên nghiệp: Cần một đơn vị không chỉ giỏi về di trú mà còn am hiểu sâu về luật thuế và kiểm soát dòng tiền tại Hy Lạp để tránh các rủi ro về "hoàn tiền ngầm".

TỔNG KẾT

Trong bối cảnh pháp lý mới, sự minh bạch về dòng tiền và tính chuẩn xác của bất động sản, đặc biệt là diện chuyển đổi 250.000 EUR sẽ là yếu tố then chốt quyết định sự thành bại của hồ sơ. Dù rào cản có cao hơn, nhưng một thị trường quản lý chặt chẽ sẽ đảm bảo an toàn tuyệt đối cho quyền lợi và giá trị tài sản của nhà đầu tư trong dài hạn. Đây là lúc nhà đầu tư cần tỉnh táo, ưu tiên sự chuyên nghiệp và tuân thủ pháp luật để hiện thực hóa mục tiêu định cư tại xứ sở thần thoại một cách an toàn nhất.

---

Đừng để những thay đổi pháp lý làm gián đoạn kế hoạch định cư của gia đình Anh/Chị. Hãy chọn đúng dự án và đúng lộ trình ngay từ đầu!

Liên hệ với iCanfield Vietnam hôm nay để được tư vấn các dự án thuộc diện chuyển đổi công năng 250.000 EUR đầy đủ pháp lý, đảm bảo đáp ứng mọi điều kiện mới nhất của chương trình Golden Visa Hy Lạp 2026.

---

ICANFIELD VIETNAM

Địa chỉ: Tầng 16, Tòa nhà Saigon Marina IFC, 02 Tôn Đức Thắng, Phường Sài Gòn, TP.HCM

Hotline: 0766.50.66.55

Email: vietnam@icanfield.com

Fanpage: https://www.facebook.com/icanfield.vn