Thị trường Golden Visa Hy Lạp đang bước vào một giai đoạn chuyển đổi đáng chú ý. Trong 7 tháng đầu năm 2026, số hồ sơ xin Golden Visa mới giảm 39% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, lượng hồ sơ tồn đọng cũng giảm gần một nửa, cho thấy năng lực xử lý của cơ quan chức năng đang được cải thiện rõ rệt. 

Đáng chú ý, nhu cầu của nhà đầu tư đang dần dịch chuyển sang các bất động sản có giá từ 250.000 EUR theo diện chuyển đổi công năng. Điều này mở ra một cấu trúc mới cho thị trường Golden Visa Hy Lạp sau những thay đổi về ngưỡng đầu tư.

GOLDEN VISA HY LẠP 2026 ĐANG CÓ SỰ THAY ĐỔI NHƯ THẾ NÀO?

Thị trường Golden Visa Hy Lạp năm 2026 đang có những chuyển biến đáng chú ý. Số lượng hồ sơ mới giảm mạnh, nhưng đồng thời lượng hồ sơ tồn đọng cũng được xử lý nhanh hơn. Điều này cho thấy chương trình đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc thay vì đơn thuần suy giảm sức hút.

Hồ sơ mới giảm 7% trong 6 tháng đầu năm 2026

Theo dữ liệu được IMI Daily dẫn từ Bộ Di trú Hy Lạp, trong 7 tháng đầu năm 2026, Golden Visa Hy Lạp ghi nhận 3.086 hồ sơ mới, giảm 39% so với 5.028 hồ sơ cùng kỳ năm 2025. Trước đó, số hồ sơ cả năm cũng đã giảm từ mức kỷ lục 9.372 hồ sơ năm 2024 xuống 7.021 hồ sơ năm 2025.

Sự sụt giảm diễn ra sau khi Hy Lạp điều chỉnh ngưỡng đầu tư bất động sản, với mức €800.000 tại một số khu vực trọng điểm và €400.000 tại nhiều khu vực khác. Trong khi đó, một số trường hợp đặc thù vẫn có thể tiếp cận mức đầu tư €250.000.

Vì vậy, mức giảm về số hồ sơ phần nào phản ánh sự thay đổi về cấu trúc nhu cầu và nhóm nhà đầu tư, thay vì cho thấy Golden Visa Hy Lạp hoàn toàn mất sức hút.

Nhưng lượng hồ sơ tồn đọng giảm còn một nửa

Ở chiều ngược lại, lượng hồ sơ tồn đọng đang có xu hướng giảm mạnh. Từ hơn 52.000 hồ sơ vào đầu năm 2025, backlog giảm còn 29.273 hồ sơ vào cuối tháng 7/2026, tương đương khoảng 44%.

Đáng chú ý, từ mùa xuân năm 2025, số hồ sơ được xử lý mỗi tháng đã vượt số hồ sơ mới nộp. Đây là tín hiệu tích cực sau giai đoạn chương trình phải đối mặt với lượng hồ sơ tồn đọng lớn.

Như vậy, bức tranh Golden Visa Hy Lạp 2026 có hai chiều rõ rệt: hồ sơ mới giảm, nhưng hiệu quả xử lý hồ sơ đang được cải thiện. Đây cũng là cơ sở để đánh giá chương trình không chỉ qua số lượng hồ sơ mà còn qua khả năng xử lý và những thay đổi trong cơ cấu đầu tư.

GOLDEN VISA HY LẠP ĐANG CÓ THỜI GIAN XỬ LÝ HỒ SƠ NHANH CHÓNG HƠN?

Bên cạnh sự thay đổi về số lượng hồ sơ, một trong những diễn biến đáng chú ý của Golden Visa Hy Lạp năm 2026 là năng lực xử lý hồ sơ đang được cải thiện. Việc giảm đáng kể lượng hồ sơ tồn đọng có sự đóng góp từ những thay đổi trong cơ chế phân bổ và xử lý hồ sơ của cơ quan chức năng. 

Backlog giảm nhờ những thay đổi trong cơ chế xử lý

Trước đây, phần lớn hồ sơ Golden Visa tập trung tại các cơ quan xử lý ở Athens, dẫn đến tình trạng quá tải khi lượng hồ sơ tăng mạnh. Sau đó, việc xử lý được phân bổ cho các đơn vị khu vực trên toàn Hy Lạp, giúp giảm áp lực lên một đầu mối duy nhất.

Đáng chú ý, Luật 5275/2026 đưa ra cơ chế phân bổ hồ sơ mới, theo đó hồ sơ có thể được chuyển đến văn phòng có lượng hồ sơ tồn đọng thấp hơn. Cách tiếp cận này giúp tận dụng tốt hơn năng lực xử lý của các đơn vị và góp phần đẩy nhanh tiến độ giải quyết hồ sơ. 

Thời gian xử lý đang có dấu hiệu cải thiện

Những thay đổi trên đang tạo ra kết quả rõ rệt khi số hồ sơ được giải quyết mỗi tháng đã vượt số hồ sơ mới nộp từ mùa xuân năm 2025.

Theo IMI Daily, gần như toàn bộ hồ sơ từ năm 2023 đã được xử lý, trong khi phần lớn hồ sơ năm 2024 cũng đã có quyết định. Đối với các hồ sơ mới được chuẩn bị đầy đủ, thời gian xử lý trong một số trường hợp có thể được rút ngắn đáng kể so với giai đoạn trước.

Điều này giúp giảm một trong những vấn đề từng được nhà đầu tư quan tâm khi lựa chọn Golden Visa Hy Lạp: thời gian chờ xử lý kéo dài do lượng hồ sơ tồn đọng lớn. 

Thời hạn 5 năm được tính từ khi cấp thẻ cư trú

Một thay đổi đáng chú ý khác theo Luật 5275/2026 là thời hạn 5 năm của giấy phép cư trú được tính từ ngày thẻ cư trú được cấp.

Quy định này có ý nghĩa đối với nhà đầu tư trong trường hợp thời gian xử lý hồ sơ kéo dài. Bởi thời gian chờ xử lý sẽ không làm giảm thời hạn của giấy phép cư trú.

Nhìn chung, việc backlog giảm mạnh, cơ chế phân bổ hồ sơ được cải thiện và cách tính thời hạn cư trú rõ ràng hơn đang tạo ra những tín hiệu tích cực cho chương trình Golden Visa Hy Lạp trong năm 2026.

TẠI SAO HỒ SƠ GOLDEN VISA HY LẠP GIẢM NHƯNG CHƯƠNG TRÌNH VẪN DUY TRÌ SỨC HÚT? 

Việc số lượng hồ sơ Golden Visa Hy Lạp giảm trong năm 2026 phần lớn gắn với những thay đổi về ngưỡng đầu tư và cơ cấu bất động sản đủ điều kiện. Thay vì đơn thuần phản ánh sự suy giảm nhu cầu của nhà đầu tư quốc tế.

Ngưỡng đầu tư bất động sản mới đã làm thay đổi thị trường

Sau khi các quy định mới được áp dụng, mức đầu tư bất động sản để tham gia Golden Visa đã tăng lên €800.000 tại một số khu vực có nhu cầu cao và €400.000 tại nhiều khu vực khác. So với giai đoạn trước, khi mức €250.000 từng mở ra khả năng tiếp cận chương trình với phạm vi bất động sản rộng hơn, sự thay đổi này đã khiến một bộ phận nhà đầu tư phải cân nhắc lại ngân sách và lựa chọn tài sản.

Tuy nhiên, mức đầu tư €250.000 không hoàn toàn biến mất. Pháp luật Hy Lạp vẫn duy trì một số trường hợp đặc thù cho phép nhà đầu tư tiếp cận mức vốn này, qua đó tạo ra một phân khúc mới trên thị trường bất động sản Golden Visa.

Nhu cầu đang dịch chuyển sang bất động sản 250.000 EUR chuyển đổi thương mại

Mô hình phổ biến là các developer mua lại tòa nhà thương mại, thực hiện chuyển đổi công năng và cải tạo thành các căn hộ đáp ứng điều kiện chương trình, sau đó đưa ra thị trường cho nhà đầu tư.

Theo IMI Daily, đây đang trở thành một trong những phân khúc được quan tâm khi nhà đầu tư tìm kiếm phương án có mức vốn thấp hơn trong bối cảnh ngưỡng €400.000 và €800.000 được áp dụng tại nhiều khu vực.

VÌ SAO LOẠI HÌNH CHUYỂN ĐỔI CÔNG NĂNG ĐANG ĐƯỢC QUAN TÂM? 

Điểm đặc biệt của hình thức này nằm ở loại hình bất động sản đủ điều kiện, thay vì chỉ dựa trên vị trí. Nhà đầu tư có thể lựa chọn bất động sản thương mại đáp ứng các yêu cầu theo quy định và được chuyển đổi công năng sang nhà ở để đủ điều kiện tham gia chương trình Golden Visa.

So với các mức đầu tư cao hơn, €250.000 tạo ra một lựa chọn có yêu cầu vốn thấp hơn đáng kể, phù hợp với những nhà đầu tư vẫn muốn tiếp cận chương trình Golden Visa Hy Lạp.

Tuy nhiên, €250.000 không phải mức đầu tư áp dụng chung cho mọi bất động sản tại Hy Lạp. Nhà đầu tư cần xác định rõ loại tài sản, mục đích sử dụng, tình trạng chuyển đổi công năng, vị trí và các điều kiện pháp lý liên quan trước khi thực hiện giao dịch.

GOLDEN VISA HY LẠP 2026 CÓ CÒN LÀ LỰA CHỌN ĐÁNG CÂN NHẮC?

Nhìn vào số liệu năm 2026, có thể thấy Golden Visa Hy Lạp đang thay đổi đáng kể so với giai đoạn tăng trưởng mạnh trước đây. Số hồ sơ mới giảm 39% trong 7 tháng đầu năm không đồng nghĩa với việc chương trình mất đi sức hút. Mà phản ánh phần nào tác động của việc điều chỉnh ngưỡng đầu tư và sự dịch chuyển trong cơ cấu sản phẩm bất động sản.

Ở chiều ngược lại, việc lượng hồ sơ tồn đọng giảm gần một nửa và năng lực xử lý hồ sơ được cải thiện là tín hiệu tích cực đối với nhà đầu tư. Khi thời gian chờ được rút ngắn, một trong những điểm hạn chế từng khiến nhà đầu tư e ngại về Golden Visa Hy Lạp đang dần được giải quyết.

Với những nhà đầu tư đang tìm kiếm quyền cư trú tại châu Âu thông qua đầu tư bất động sản, Golden Visa Hy Lạp vẫn là một chương trình đáng cân nhắc. Tuy nhiên, trong bối cảnh quy định đã thay đổi và thị trường đang tái cấu trúc, việc lựa chọn đúng khu vực, đúng loại bất động sản và kiểm tra kỹ điều kiện pháp lý trước khi đầu tư trở nên quan trọng hơn bao giờ hết.

---

ICANFIELD VIETNAM - GLOBAL ACCESS, TIMELESS LEGACY 

Giải pháp cư trú toàn cầu & kiến tạo gia sản cho gia đình Việt

 

Địa chỉ: Tầng 16, Tòa nhà Saigon Marina IFC, 02 Tôn Đức Thắng, Phường Sài Gòn, TP.HCM

Hotline: 0766.50.66.55

Email: vietnam@icanfield.com

Fanpage: https://www.facebook.com/icanfield.vn