Chính phủ Bồ Đào Nha đang xem xét tăng thuế chuyển nhượng bất động sản đô thị (IMT) đối với người mua nhà không cư trú, nhằm kiềm chế nhu cầu đầu tư từ nước ngoài và cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân trong nước. Đây là một phần trong gói giải pháp toàn diện về nhà ở, hướng đến ổn định và hạ nhiệt thị trường.

Dù chưa công bố mức thuế cụ thể, giới chuyên gia dự đoán sẽ có phụ thu riêng cho người mua nước ngoài, nhưng không cao bằng mức 100% mà Tây Ban Nha từng đề xuất. Hiện tại, thuế IMT tối đa ở Bồ Đào Nha là 8% áp dụng cho người cư trú.

ĐIỀU GÌ KHIẾN BỒ ĐÀO NHA RA QUYẾT ĐỊNH Ở THỜI ĐIỂM NÀY?

Chính sách thuế mới của Bồ Đào Nha được kỳ vọng sẽ góp phần hạ nhiệt thị trường nhà ở vốn đang chịu áp lực nặng nề từ tình trạng giá bán leo thang và nhu cầu mạnh mẽ của người mua nước ngoài. Từ năm 2015 đến nay, giá nhà tại quốc gia này đã tăng tới 124%, cao gấp hơn hai lần mức trung bình 53% của Liên minh châu Âu trong cùng giai đoạn.

Theo Viện Thống kê Quốc gia Bồ Đào Nha (INE), trong quý I/2025, người mua ngoài khối EU chi trung bình 451.000 EUR cho mỗi giao dịch, gần gấp đôi so với 225.000 EUR của người mua trong nước. Trong khi đó, người mua từ các quốc gia EU cũng chi trung bình khoảng 310.000 EUR cho một bất động sản tại đây.

Bồ Đào Nha dự kiến tăng thuế chuyển nhượng bất động sản

Bất chấp việc chính phủ đã chấm dứt chương trình Golden Visa bất động sản vào năm 2023, Bồ Đào Nha vẫn tiếp tục thu hút mạnh mẽ dòng vốn quốc tế nhờ các yếu tố nổi bật như môi trường sống hấp dẫn, khí hậu ôn hòa, chi phí hợp lý, ưu đãi thuế, mức độ an toàn cao và chính sách cư trú linh hoạt trước đây. Theo dự báo của Henley & Partners, Bồ Đào Nha có thể đón hơn 1.400 triệu phú nhập cư trong năm 2025, cùng với làn sóng tương tự tại Ý và Hy Lạp.

MỨC PHỤ THU MỚI, THÁCH THỨC HAY CƠ HỘI CHO NHÀ ĐẦU TƯ?

Trong trường hợp khoản phụ thu chỉ áp dụng cho người mua không cư trú thay vì người không mang quốc tịch Bồ Đào Nha, nhà đầu tư có thể lựa chọn thiết lập tình trạng cư trú trước khi giao dịch nhằm giảm thiểu tác động về thuế.

Dù vậy, theo bà Ana Figueiras, những yếu tố nền tảng tạo nên sức hấp dẫn của thị trường Bồ Đào Nha chính là chất lượng sống cao, môi trường an toàn, nền chính trị ổn định và chi phí sinh hoạt dễ chịu hơn so với các quốc gia Tây Âu khác. Những điều này sẽ giúp nước này duy trì vị thế là điểm đến đầu tư lý tưởng cho người nước ngoài.

Bà nhận định rằng nếu mức phụ thu được áp dụng ở ngưỡng hợp lý, giới đầu tư sẽ nhanh chóng thích ứng, điều chỉnh chiến lược và tiếp tục tham gia thị trường một cách chủ động. Ngược lại, chỉ khi chính phủ áp dụng mức tăng tương đương với đề xuất của Tây Ban Nha, khả năng thu hút dòng vốn ngoại mới có thể bị ảnh hưởng đáng kể, một kịch bản mà bà Figueiras đánh giá là khó có khả năng xảy ra.

NHÀ ĐẦU TƯ VIỆT NÊN LÀM GÌ TRƯỚC KHI CHÍNH SÁCH CÓ HIỆU LỰC?

Với kế hoạch tăng thuế chuyển nhượng bất động sản dành cho người không cư trú, nhà đầu tư Việt Nam có thể chịu tác động hai chiều. Một mặt, chi phí giao dịch có thể tăng nhẹ nếu chưa thiết lập tình trạng cư trú tại thời điểm mua. Nhưng ở chiều ngược lại, động thái này được xem là bước đi tích cực giúp thị trường Bồ Đào Nha phát triển ổn định hơn, hạn chế đầu tư ngắn hạn và mở ra cơ hội tốt hơn cho những nhà đầu tư hướng đến sở hữu lâu dài.

Nhà đầu tư nên nên thiết lập tình trạng cư trú sớm để tận dụng chính sách trước khi thuế mới có hiệu lực

Điều quan trọng là chính phủ Bồ Đào Nha vẫn chưa công bố mức phụ thu cụ thể. Theo các chuyên gia, mức điều chỉnh nhiều khả năng sẽ ở ngưỡng “vừa phải”, không làm giảm đáng kể sức hút của thị trường. Vì vậy, đây vẫn được xem là giai đoạn thuận lợi để nhà đầu tư Việt hoàn tất giao dịch hoặc thiết lập tình trạng cư trú sớm, nhằm tận dụng chính sách hiện hành trước khi thuế mới có hiệu lực.

TỔNG KẾT

Động thái tăng thuế chuyển nhượng nhà ở với người nước ngoài của Bồ Đào Nha cho thấy nỗ lực của chính phủ trong việc cân bằng giữa thu hút đầu tư và bảo đảm quyền tiếp cận nhà ở cho người dân trong nước. Mặc dù có thể ảnh hưởng đến nhu cầu đầu tư ngắn hạn, nhưng về lâu dài, chính sách này được kỳ vọng sẽ giúp thị trường bất động sản Bồ Đào Nha phát triển bền vững hơn.

Đối với nhà đầu tư Việt đang tìm kiếm cơ hội định cư châu Âu hoặc đa dạng hóa danh mục tài sản, đây vẫn được xem là “thời điểm vàng” để tham gia thị trường trước khi chính sách thuế mới được áp dụng. Việc hoàn tất giao dịch hoặc thiết lập tình trạng cư trú sớm sẽ giúp tối ưu chi phí đầu tư và tận dụng trọn vẹn lợi thế từ các quy định hiện hành của Bồ Đào Nha.

---

Anh chị đang có kế hoạch định cư châu Âu để mang lại tương lai tốt hơn?

Hãy liên hệ iCanfield Việt Nam để được tư vấn chi tiết về lộ trình định cư quốc tế và chiến lược giữ giá tài sản trong bối cảnh biến động kinh tế. 

---

ICANFIELD VIETNAM

Địa chỉ: Tầng 12, Tòa nhà President Place, số 93 Nguyễn Du, Phường Sài Gòn, TP.HCM

Hotline: 0766.50.66.55

Email: vietnam@icanfield.com

Fanpage: https://www.facebook.com/icanfield.vn