Thị trường bất động sản Hy Lạp đang mở ra một cơ hội đầu tư rất đặc biệt. Hiện có khoảng 700.000 bất động sản đang bị bỏ trống trên toàn quốc, trong khi nhu cầu về nhà ở chất lượng tại các đô thị lại tăng mạnh, đẩy giá thuê tăng 10,9% so với cùng kỳ năm trước (tính đến tháng 5/2025). 

Một điểm đáng chú ý là Hy Lạp vẫn duy trì mức đầu tư từ 250.000 EUR cho chương trình Golden Visa chỉ áp dụng riêng cho các dự án chuyển đổi từ bất động sản thương mại sang nhà ở. Trong khi các khu vực khác như Athens, Thessaloniki và một số hòn đảo đã nâng ngưỡng đầu tư lên đến 800.000 EUR.

Chính sách này không chỉ khuyến khích nhà đầu tư tham gia vào quá trình “hồi sinh đô thị”, mà còn giúp Hy Lạp giữ vững sức cạnh tranh trong các chương trình định cư châu Âu.

NGƯỠNG ĐẦU TƯ TỪ 250.000 EUR, LỰA CHỌN CHIẾN LƯỢC CHO NHÀ ĐẦU TƯ

Theo dự báo từ Ngân hàng Trung ương Hy Lạp, việc chuyển đổi các bất động sản thương mại “đóng băng” sẽ cung cấp thêm từ 3.000 – 5.000 căn hộ tại khu vực Athens mở rộng vào năm 2027. Hiện tại, đã có khoảng 1.000 – 2.000 căn hộ hoàn thiện sẵn sàng gia nhập thị trường.

Piraeus là minh chứng rõ nét cho sức mạnh của phát triển có chiến lược. Trong vòng một năm qua, giá bất động sản tại đây đã tăng tới 39,9%, nhờ các dự án hạ tầng quy mô lớn giúp “lột xác” thành phố cảng này thành một trung tâm dân cư đầy tiềm năng. Tính trong giai đoạn 2019–2024, giá trị bất động sản tại khu vực Piraeus mở rộng đã tăng 84%, vượt xa mọi khu vực khác tại Attica, đưa nơi đây trở thành thị trường tăng trưởng nhanh nhất của Athens.

TỪ DI SẢN CÔNG NGHIỆP ĐẾN TÁI THIẾT LẬP ĐÔ THỊ

Giá bất động sản nhà ở trung bình tại Hy Lạp đạt khoảng 292.700 EUR vào tháng 11/2024 và được dự báo sẽ tăng lên 364.500 EUR vào năm 2029. Đáng chú ý, các bất động sản mua ở mức 250.000 EUR trong các khu vực chuyển đổi thường có giá thấp hơn đáng kể so với các dự án xây mới.

Tính đến cuối năm 2024, gần 16.000 bất động sản đã được người nước ngoài mua thông qua chương trình Golden Visa, góp phần trực tiếp bổ sung nguồn cung nhà ở dài hạn. Trong đó, khoảng 15.000 căn được đưa ngay vào thị trường cho thuê sau khi giao dịch hoàn tất.

Đặc biệt, quy định cấm sử dụng bất động sản Golden Visa mới cho thuê ngắn hạn đã giúp định hướng dòng vốn đầu tư vào thị trường cho thuê dài hạn. Trong quý I/2025, giá bất động sản nhà ở tại Athens tăng 7,6% so với cùng kỳ, cao hơn mức trung bình đô thị toàn quốc (6,19%), cho thấy sức hút mạnh mẽ của thủ đô này.

Theo dự báo kinh tế:

• Ủy ban Châu Âu kỳ vọng Hy Lạp sẽ tăng trưởng 2,2% vào năm 2026, nhờ tiêu dùng ổn định và dòng vốn đầu tư từ EU.
• Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) dự báo GDP tăng 2,0%, trong khi lạm phát giảm xuống còn 2,5%.

Các chuyên gia thị trường nhận định giá bất động sản tại Athens sẽ tiếp tục tăng 4% – 6% đến năm 2026, với mức trung bình từ 2.480 EUR/m² lên khoảng 2.580 EUR – 2.630 EUR/m². Những khu vực trung tâm như Koukaki, Neos Kosmos và Pangrati được kỳ vọng sẽ tăng trưởng vượt trội nhờ nguồn cung hạn chế và nhu cầu lan tỏa từ khu đô thị.

Một điểm sáng khác là thời gian xử lý hồ sơ Golden Visa đã được rút ngắn đáng kể. Một số hồ sơ gần đây được phê duyệt trong dưới 30 ngày, so với thời gian chờ lên đến 18 tháng vào năm 2024. Điều này cho thấy nỗ lực cải cách hành chính và cam kết thu hút dòng vốn đầu tư chiến lược vào tái thiết đô thị.

Ở góc độ thực tiễn, việc chuyển đổi bất động sản thương mại cũng giải quyết bài toán chất lượng nhà ở. Theo khảo sát của Prosperty, 44,6% trong số 127.000 căn nhà rao bán được xây trước năm 1980, nhưng chỉ 10% được cải tạo. Trong khi đó, các dự án chuyển đổi mang đến không gian sống hiện đại, tích hợp hệ thống năng lượng mới và thiết kế thích ứng khí hậu.

DÒNG VỐN TỪ NƯỚC NGOÀI VÀ XU HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA BẤT ĐỘNG SẢN HY LẠP

Dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào bất động sản Hy Lạp đạt €5,98 tỷ trong năm 2024, trong đó hơn 3 tỷ EUR được rót vào phân khúc nhà ở và thương mại. Chỉ riêng quý I/2025, FDI vào bất động sản đạt 520 triệu EUR, chiếm tới 43% tổng vốn đầu tư nước ngoài, đưa bất động sản trở thành kênh thu hút vốn ngoại lớn nhất tại Hy Lạp.

Các khu vực cao cấp như Glyfada, Elliniko, Voula và Piraeus Experience đang ghi nhận tốc độ tăng giá nhanh chóng, nhờ hưởng lợi trực tiếp từ các dự án hạ tầng quy mô lớn. Các dự án chuyển đổi bất động sản thương mại sang nhà ở đang giải quyết đúng “điểm nghẽn” của thị trường: cung cấp nhà ở ngay tại các khu vực đô thị trung tâm, gần nơi làm việc, giao thông và tiện ích. 

Không chỉ dừng lại ở việc tạo thêm nguồn cung, các dự án chuyển đổi còn mang lại giá trị bền vững hơn:

• Bảo tồn hạ tầng và kiến trúc lịch sử, thay vì phá bỏ hoàn toàn.
• Nâng cấp theo tiêu chuẩn sống hiện đại, từ hiệu suất năng lượng đến thiết kế thích ứng khí hậu.
• Giữ lại bản sắc đô thị, đồng thời đáp ứng nhu cầu sống mới.

HY LẠP LỰA CHỌN CON ĐƯỜNG KHÁC BIỆT

Thay vì áp đặt giới hạn giá thuê hay kiểm soát lợi nhuận của chủ nhà, chính phủ Hy Lạp đã khuyến khích nguồn cung mới thông qua các điều kiện đầu tư thuận lợi, thu hút vốn mà không cần can thiệp quy định quá nặng. Điều này tạo ra cơ hội cho các nhà phát triển có năng lực thực thi, biến các chính sách thành những dự án nhà ở thực tế.

Chương trình Golden Visa vẫn phát hành 9.411 giấy phép trong năm 2024, bất chấp ngưỡng đầu tư cao hơn tại các thành phố lớn. Nhờ cải thiện thủ tục hành chính, quá trình xét duyệt hồ sơ đã trở nên nhanh chóng và hiệu quả hơn. Dù việc vận hành trong hệ thống Hy Lạp vẫn mang tính đặc thù và được lợi nhất khi làm việc với những nhà phát triển cung cấp dịch vụ cư trú toàn diện đi kèm việc mua bất động sản.

Tính đến năm 2024, Hy Lạp duy trì tỷ lệ sở hữu nhà đạt 69,7%, trong khi hộ gia đình thuê đạt 30,3% (theo Eurostat). Cơ cấu này vừa duy trì nhu cầu thuê nhà chất lượng, mà các dự án chuyển đổi thương mại - nhà ở cung cấp. Đồng thời giữ tiềm năng tăng giá mạnh mẽ khi các dự án tái thiết đô thị nâng cao giá trị khu vực tại các vị trí đắc địa của Attica.

TỔNG KẾT

Hy Lạp đang mở ra cơ hội đầu tư bất động sản chiến lược với lợi tức cho thuê ổn định, tiềm năng tăng giá bền vững và quyền cư trú châu Âu. Các dự án chuyển đổi thương mại–nhà ở không chỉ đáp ứng nhu cầu thị trường, mà còn góp phần tái thiết đô thị, mang lại giá trị dài hạn cho nhà đầu tư.

---

Chủ động nắm bắt cơ hội đầu tư Golden Visa Hy Lạp ngay hôm nay!

Liên hệ iCanfield Vietnam để được tư vấn chiến lược đầu tư và lựa chọn dự án tối ưu, tận dụng thời điểm vàng để vừa đảm bảo lợi tức cho thuê, vừa hưởng tiềm năng tăng giá dài hạn và quyền cư trú châu Âu cho gia đình.

---

ICANFIELD VIETNAM

Địa chỉ: Tầng 16, Tòa nhà Saigon Marina IFC, 02 Tôn Đức Thắng, Phường Sài Gòn, TP.HCM

Hotline: 0766.50.66.55

Email: vietnam@icanfield.com

Fanpage: https://www.facebook.com/icanfield.vn